Daň při prodeji nemovitosti

Aktualizováno 23. 7. 2026. Daňové posouzení závisí na datu a způsobu nabytí, bydlišti, použití peněz i případném zařazení nemovitosti v obchodním majetku. Níže je obecný přehled; konkrétní prodej ověřte s daňovým poradcem.

O jakou daň vlastně jde

Při prodeji nemovitosti se případný zdanitelný příjem fyzické osoby posuzuje podle zákona o daních z příjmů. Přesnější je proto mluvit o dani z příjmu z prodeje nemovitosti. Příjem může být při splnění zákonných podmínek osvobozen, ale je potřeba prověřit konkrétní situaci a související lhůty.

Časový test: kdy je prodej osvobozen

Nejčastějším důvodem osvobození je délka držby nemovitosti. Pravidla se ale liší podle data nabytí:

5 let, nebo 10 let?

Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 — osvobození po 5 letech vlastnictví
Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 — osvobození až po 10 letech vlastnictví

Delší desetiletý test se tedy týká nemovitostí pořízených v posledních letech a je to jedna z nejčastějších změn, na kterou prodávající zapomínají.

Bydliště v nemovitosti 2 roky

Pokud jste měli v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozen bez ohledu na časový test. Osvobození lze využít i při kratším bydlišti, pokud získané prostředky použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (například nákup jiného bydlení) v zákonem stanovené lhůtě.

Dědictví od příbuzného

Při nabytí nemovitosti děděním v přímé linii (rodiče, prarodiče, děti) nebo od manžela se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Často tak časový test splníte mnohem dříve, než byste čekali.

Kdy daň naopak zaplatíte

Daň z příjmu z prodeje budete řešit, pokud:

prodáváte se ziskem a zároveň nesplníte časový test (5 nebo 10 let),
v nemovitosti jste neměli bydliště v požadované délce,
jde o investiční nemovitost, kterou jste vlastnili krátkou dobu.

Jak se daň počítá

Základem daně je rozdíl mezi prodejní a nabývací cenou nemovitosti. Tento základ lze legálně snížit o prokazatelné náklady spojené s nemovitostí a jejím prodejem:

provize realitní kanceláře,
náklady na rekonstrukce a technické zhodnocení,
znalecký posudek, právní služby a správní poplatky.

Z takto vypočteného základu se odvádí daň ze sazby 15 %, u vysokých příjmů (nad 36násobek průměrné mzdy za rok) se z části nad tuto hranici platí 23 %. Proto je důležité schovávat si veškeré doklady o nákladech — každý uznatelný výdaj snižuje daň.

Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů

U osvobozených příjmů nad 5 milionů korun obecně existuje oznamovací povinnost. Finanční správa ale výslovně uvádí výjimku pro příjmy, které může zjistit z evidencí, k nimž má přístup. To se týká mimo jiné vymezených prodejů nemovitostí zapisovaných do českého katastru. Nelze proto automaticky tvrdit, že každý osvobozený prodej nad tuto hranici musíte oznamovat. Ověřte konkrétní typ příjmu a aktuální výjimky podle § 38v zákona o daních z příjmů.

Jak legálně snížit nebo eliminovat daň

Vyčkejte do splnění časového testu, pokud to situace dovolí
Využijte osvobození při bydlišti v nemovitosti
Reinvestujte prostředky do vlastní bytové potřeby v zákonné lhůtě
Uplatněte všechny prokazatelné náklady na nemovitost

Lhůty a povinnosti

Pokud daň platit budete, postupujte takto:

Přiznejte příjem v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste obdrželi peníze
Doložte nabývací cenu, náklady a případné technické zhodnocení
Daň zaplaťte v termínu pro podání přiznání (zpravidla do 1. dubna následujícího roku, při elektronickém podání nebo s daňovým poradcem později)

Příklad výpočtu daně

Předpokládejme, že nesplníte časový test ani podmínku bydliště a prodáváte se ziskem. Byt jste koupili za 4 000 000 Kč a prodáváte za 6 000 000 Kč. Do uznatelných nákladů zahrnete rekonstrukci za 500 000 Kč a provizi realitní kanceláře 300 000 Kč.

Základ daně = 6 000 000 − 4 000 000 − 800 000 = 1 200 000 Kč
Daň 15 % = 180 000 Kč

U běžných prodejů se uplatní sazba 15 %; pouze část mimořádně vysokého ročního příjmu nad zákonnou hranici (36násobek průměrné mzdy) podléhá sazbě 23 %. Příklad také ukazuje, proč se vyplatí schovávat doklady o nákladech — bez nich by byl základ daně o 800 000 Kč vyšší.

Specifické situace

Dědictví v přímé linii — do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel
Darovaná nemovitost — časový test běží od nabytí darem; samotné darování mezi blízkými příbuznými bývá od daně osvobozeno
Družstevní podíl — prodej podílu v bytovém družstvu se posuzuje podle vlastních pravidel časového testu

Jak prokázat nabývací cenu a náklady

Pro snížení základu daně je rozhodující doložit, za kolik jste nemovitost pořídili a kolik jste do ní prokazatelně investovali. Schovávejte si proto veškeré doklady — pomohou vám výrazně snížit daňovou povinnost:

původní kupní (nebo darovací) smlouvu jako doklad nabývací ceny,
faktury za rekonstrukce a technické zhodnocení,
doklad o zaplacené provizi realitní kanceláři,
znalecký posudek a doklady o právních službách.

U zděděné nemovitosti se jako nabývací cena zpravidla použije cena zjištěná pro účely dědického řízení. Bez dokladů finanční úřad náklady neuzná a vy zaplatíte na dani více, než je nutné.

Časté otázky

Platí daň kupující, nebo prodávající?

Daň z příjmu z prodeje řeší prodávající. Daň z nabytí nemovitosti, kterou dříve platil kupující, byla zrušena.

Co když prodám nemovitost se ztrátou?

Pokud je uznatelná nabývací cena a související prokazatelné výdaje alespoň ve výši příjmu z prodeje, nevzniká kladný základ daně z této transakce. Výpočet a možnost uplatnění jednotlivých nákladů je ale potřeba doložit a posoudit podle konkrétního způsobu nabytí.

Ověřené zdroje

Závěr

Zda budete daň z prodeje platit, rozhoduje zejména časový test, bydliště, způsob nabytí, použití prostředků a případná vazba na obchodní majetek. Správné načasování prodeje a pečlivá evidence nákladů mohou daňový dopad změnit. Konkrétní situaci vždy ověřte s daňovým poradcem.

Potřebujete pomoc s daňovými aspekty prodeje? Kontaktujte nás a domluvte si bezplatnou konzultaci.